Число застройщиков, чей бизнес оказался под угрозой из-за намерения кредиторов подать заявления об их банкротстве, за прошлый год выросло почти на 80%. Уже признанных несостоятельными девелоперов стало больше на 22%. Чем это обернется для строительного рынка, выясняли "Новые Известия".
Людмила Бутузова
По данным Рейтингового агентства стройкомплекса, оказавшиеся на грани ликвидации компании приступили к строительству 1,42 тыс. объектов, суммарная площадь которых составляет без малого 10 млн кв. м. Завершенных дел о банкротстве девелоперов в прошлом году стало на 22% больше – 184. Признанные несостоятельными компании возводили 839 объектов, площадь которых достигла 4,5 млн кв. м.
Для сравнения: в 2018 году банкротами было признано на 45% компаний меньше. Авторы исследования указывают, чаще всего банкротами становятся малые компании. В среднем каждый из признанных несостоятельными девелоперов строил объекты площадью 22,6 тыс. кв. м, причем у половины банкротов в работе находились объекты площадью до 10 тыс. кв. м.
Если бы не тысячи новых обманутых дольщиков, брошенных банкротами на произвол судьбы, то никого не жалко. Никого! Стройкомплекс так достал россиян, что провались он целиком в тартарары, никто не заплачет. По крайней мере, в столице. Претензии людей известны : кто так строит? Мегаполисы превращаются в настоящие гетто. Люди берут ипотеку и селятся в бетонных колодцах, где нет школ, детских садов и поликлиник. В Москве даже на окраинах штампуют высотки, а не уютные дома для жизни. Дорогая земля? Аппетиты застройщиков? Больные представления девелоперов, в картину мира которых укладываются лишь миллионы квадратных метров, зачищенные от людей? К зачистке уже приступили: вчера в московском районе Раменки подручные застройщика ООО «Найоме-Инвест» ( связан с группой компаний «Ташир») избили депутатов Мосгордумы Екатерину Енгалычеву и Евгения Ступина, а также местных жителей, которые выступают против захвата детских учреждений на Мичуринском проспекте и строительства там жилого комплекса. Полиция молча наблюдала.
Нет слов. Причем, не только у горожан, сочувствующих пострадавшим. Не ответили на запросы СМИ и в самом «Ташире», и «Найоме-Инвест». Трудно сказать, в каком они шаге от банкротства, но социальное поведение бизнеса настолько бьет по глазам (в прямом смысле), что оставляет простор для любых прогнозов.
— Все это тоже надо держать в уме, если рассматривать такое явление как банкротство не только с точки зрения статистики, но и как социально- экономическй фактор, серьезно влияющий на все сферы жизни, — заявил «НИ» Антон Гутионтов, член рабочей группы при правительстве Московской области и вице-президент кампании «Новострой». — У каждого явления есть причины и следствия, и это вовсе не изменения правил игры для участников рынка и не принудительное введение эскроу-счетов для застройщиков в прошлом году. Стройкомплекс региона в его нынешнем виде – это перенаселенные хищниками джунгли, где более сильный кусает всех подряд, слабый либо отползает в кусты — переждать, либо сдается на милость победителя. Я бы еще сказал, что «слабый» далеко не всегда плохой. Небольшая компания может быть и опытной, и квалифицированной, и ответственной, но – закон рынка — всегда найдется доминирующий альфа-самец, который должен ее сожрать, чтобы монополизировать территорию.
Ок. Разогнали мелких хищников, а дальше что? А дальше вырос объем остановленного строительства — по оценкам Института развития строительной отрасли, на 57% — до 9,12 млн кв. м. Это порождает новую волну обманутых дольщиков.
В октябре прошлого года в стране насчитывалось около 200 тыс. дольщиков в зоне риска. По мнению представителя российской многопрофильной девелоперской компании ГК ФСК Ольги Тумайкиной, их число может вырасти до 400 тысяч из-за девелоперов, которые не смогли получить ни разрешение на достройку по старым правилам, ни кредит. В неопределенной ситуации находятся еще около 350 девелоперов. Чтобы армия обманутых дольщиков не увеличилась в геометрической прогрессии, им, похоже, надо заказывать молебен правительству. Церковь в этом случае бессильна, потому что открыть эскроу-счета для девелоперов или еще раз поменять правила застройки, решается не на небесах, а в чиновничьих кабинетах. При этом надо еще учитывать, что настроение «решальщика» зависит от того, в каком кабинете он сейчас сидит. Вот, допустим, Виталий Мутко: когда был вице-премьером, ратовал, чтобы все застройщики, независимо от своего размера, выполняли взятые перед дольщиками обязательствами, не плодили банкротств и несчастий. Едва став генеральным директором конторы ДОМ.РФ Мутко назвал рост числа банкротств застройщиков в стране «незначительным» и не имеющим никакого отношения к переходу на проектное финансироование.
Простым смертным даже и не понять, а работает ли оно вообще. Корреспондент «НИ» недавно побывала на пресс-конференции по этой теме, так матерые эксперты, как только речь заходила об эскроу-счетах, которые должны были дисциплинировать застройщиков, а дольщикам гарантировать достройку жилья, начинали ерзать и отводить глаза. Правило вроде бы действует с 1 июля прошлого года, но деньги граждан на банковских счетах держат всего 2% девелоперов. Крупным «заслуженным» застройщикам правительство по-тихому разрешило работать, как и раньше – напрямую с частными финансами — без посредничества банков. По таким условиям сейчас возводится 65 млн кв. метров новостроек из 103 млн.кв.м, имеющихся в стране.
«Ни один системный застройщик в Москве не обанкротился из-за перехода на проектное финансирование, — сообщили «НИ» в пресс-службе Москомстройинвеста. (В скобках заметим: в настоящее время на территории Москвы осуществляют свою деятельность 270 девелоперов, которые привлекают средства населения).
Для лагеря «малых» игроков модель «эскроу» оказалась невыгодна. Почему? Потому что теперь деньги на реализацию приходится брать путём кредитования у банка под проценты. Не имея финансовой подушки, мало кто в состоянии выдержать такие затраты и избежать банкротства.
— Что касается исчезновения мелких застройщиков с рынка недвижимости, то это происходит как раз из-за невозможности получения проектного финансирования, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум». — Здесь связь прямая. Большое количество застройщиков, особенно в регионах с низкой маржинальностью, не в состоянии получить проектное финансирование и открыть эскроу-счета в банках, что приводит к тому, что они вынуждены прекратить свою деятельность. Происходит это из-за того, что маржинальность в субъектах РФ крайне мала и банковский сектор оценивает эти проекты как низкорентабельные, с неохотой предоставляя деньги для их реализации.
Ну вот и приплыли все и разом. Неэффективные компании, которые не обладают достаточными активами для создания экономически выгодных проектов ушли, строительная отрасль консолидировалась, а лучше сказать – продвинулась к монополизации, покупатели квартир как всегда остались ни с чем. Вернее, с гарантиями государства, что по новому закону от банкротства застройщиков их подстрахуют региональные фонды защиты прав граждан, специально для этого сформированные. Извините, «НИ» землю рыли, но не нашли пока ни одного примера по всей стране, чтобы рассказать как региональные фонды защитили дольщиков.
Также неизвестно, что делать с объемом остановленного строительства . Это, напомним, 9,12 млн кв. м или – для наглядности — более 3 тысяч проблемных домов от более чем тысячи строительных компаний по всей стране.
— Мы пожинаем плоды предыдущего периода, когда основными причинами банкротств были проблемы генподрядчиков, низкая ликвидность проектов, кассовые разрывы и ошибки в финансовых моделях», – масштабно оценивает происходящее управляющий партнер кампании «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. И при этом соглашается, что нынешние банкротства – прямое следствие усиливающейся конкуренции на рынке недвижимости. По его мнению, застройщики, у которых был устаревший менеджмент и неправильная оценка инвестиционных перспектив, оказались в зоне снижающейся доходности и ушли в убыток.
Что делать?
В последнее время на строительном рынке процветает тенденция слияния компаний. Считается, что поглощение крупными холдингами более маленьких застройщиков выгодна обоим сторонам и приводит к консолидации капитала. Но оптимисты не учитывают, что «малыши», как правило, имеют невыгодные локации, их стройки находятся на задворках городов или вовсе на расстоянии 20-40 км от деловых центров, архитектура и качество брошенного строительства — «колхозное» и не вызывает интереса у клиентов. Вот если бы оно было у метро да в километре от Кремля!…
Эксперты призывают не волноваться. В ситуации нет ничего критичного. Генеральный директор РАСК Николай Алексеенко называет происходящее правильной зачисткой рынка. По его словам, напряжение во многих компаниях копилось годами, и вот «резинка лопнула».
Тем, у кого вместе с резинкой свалились штаны, дается шанс на спасение.
— Проблема в том, что с уходом мелких застройщиков усиливается диспозиция в географии жилищного строительства. Всё больше жилья строится в крупных городах, а все меньше в небольших, — объясняет член Рабочей группы «Единой России» Антон Мороз. — Это беспокоит, поскольку Москва «не резиновая» и вытягивать национальный проект «Жильё и городская среда» только за счёт строительства в столице будет крайне сложно. Мы надеемся на программу поддержки малых застройщиков, которые будут заниматься обеспечением строительств именно удаленных территорий.
Ну и напоследок занимательная статистика. Журнал Forbes дал оценку надежности российских застройщиков. Издание опубликовало список компаний, выручка от продаж которых за 2016–2018 годы превысила 50 млрд руб.
В топ-20 вошли: группа компаний ПИК (президент Сергей Гордеев); Etalon Group (гендиректор Геннадий Щербина); группа ЛСР (гендиректор Андрей Молчанов; Setl Group (гендиректор Ян Изак); «Брусника» (гендиректор Алексей Круковский; группа компаний «Самолет» (гендиректор Игорь Евтушевский; группа компаний ФСК (президент Владимир Воронин); группа компаний «Гранель» (гендиректор Ильшат Нигматуллин); группа компаний «Пионер» (гендиректор Леонид Максимов); «Инград» (президент Павел Поселенов); Инвестиционная группа «Абсолют»(гендиректор Андрей Косолапов); концерн ЮИТ (гендиректор Кари Каунискангас); группа компаний «Кортрос» (гендиректор Станислав Киселев); группа компаний МИЦ (гендиректор Даромир Обуханич); «Галс-Девелопмент» (гендиректор Виктор Адамов); MR Group (гендиректор Роман Тимохин); «Донстрой» (гендиректор Алена Дерябина); «Интеко»(президент Александр Николаев); «А101 Девелопмент» (гендиректор Игнатий Данилиди); Capital Group (гендиректор Валентина Становова).
Ради интереса с официального сайта правительства Москвы приводим топ-10 «НАДЕЖНЫЕ И ЛУЧШИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ СТОЛИЦЫ» (по версии чиновников):
1. «Донстрой» 2. Сapital Group 3. «Лидер-Инвест» 4. «Крост» 5. ГК «Пионер» 6. «А101 Девелопмент» 7. «MRGroup» 8. МИЦ 9. INGRAD 10. «ПИК»
Не нашли среди лучших застройщиков ООО «Найоме-Инвест» из группы компаний «Ташир», чьи охранники отметелили на Мичуринском проспекте жителей и депутатов Мосгордумы? Это недоразумение. Компания отличилась позже, чем московское правительство составило свой рейтинг. В следующий раз, будем надеяться, компанию отметят по заслугам.
